Discussione Ufficiale Investimento Introduzione agli Investimenti Immobiliari

Una Discussione Ufficiale punta a raccogliere tutte le informazioni su un argomento o un fatto di attualità, con costanti aggiornamenti da parte del creatore e dei partecipanti.

Kuniraia

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18 Maggio 2022
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Cercherò, nella modalità più esemplificativa e semplice possibile come potersi approcciare in maniera efficace agli Investimenti Immobiliari.

investimento-immobiliare-inforge.jpg



Buongiorno a tutti.
Visto che ho ricevuto anche dei messaggi privati su questo argomento cerco di essere il più chiaro possibile.
Il settore immobiliare non è come ve lo raccontano i fuffa-guru, per entrare nel settore la barriera di entrata è molto alta, sia a livello economico ma sia a livello di conoscenze.
Ah, vi è mai capitato di sentire qualcuno professare sul fatto che sia possibile comprare e rivendere case senza tirare fuori un euro? Cavolata pazzesca.
Ah piccola premessa per evitare confusione, mediatore immobiliare = agente immobiliare. Il primo è il nome al quale il codice civile fa riferimento, il secondo è il termine colloquiale / informale.




Se cercate qualche punto di riferimento per capirci qualcosa posso dire che Bardolla e Gatti sono gli unici due con prove concrete che hanno fatto ciò che insegnano, calma però, potrete trovare all’interno informazioni utili, sicuramente, ma con 300-400 euro non vi aspettate di trovare il sacro graal.

Per prima cosa la conoscenza, per operare in prima persona in questo ambito la mole di informazioni da sapere è molto alta, le materie giuridiche e non che entrano in gioco sono molte, partendo dal diritto civile, estimo /estimo agrario, diritto commerciale, diritto societario, diritto tributario, contrattualistica e finanza.
La formazione più completa può essere reperita dai corsi di formazione organizzati da province e regioni preposti all’abilitazione a mediatori immobiliari, corso che in genere dura tra le 100-120ore. Un altro strumento molto utile è la lettura, leggere libri scritti per superare il test d’abilitazione, il più famoso è “L’agente immobiliare” della Maggioli Editore, un libro di quasi 800 pagine.

Aperta parentesi, non serve che passiate l’esame per operare da investitori, vi servirà solamente nel caso in cui vogliate fare gli agenti. Chiusa.

Ai ragazzi giovani, magari neo-diplomati, se vi affascina il mondo dell’immobiliare come affascina a me, potreste provare a iniziare a lavorare in una qualche agenzia immobiliare del vostro paese, potreste imparare e fare esperienza, confrontarvi con agenti esperti, per poi approfondire il tutto con il corso di formazione di cui ho parlato prima e la lettura di libri preparativi al esame di abilitazione a mediatore immobiliare.

1    Introduciamo in breve il concetto di Investimento Immobiliare

Per quanto riguarda l’acquisizione di un immobile per la messa a rendita o rivendita si deve operare via asta fallimentare o via saldo e stralcio, questo perché?

Perché, come per il principio del value investing, si vuole di massimizzare la resa dell’investimento acquistando l’asset ad un prezzo inferiore al valore di mercato. Facciamo un esempio:

La rendita da affitti media in Italia è del 5% lordo, poco se lo paragoniamo alle rendite medie annue di altri asset non alternativi, giusto?

Proprio per questo si utilizzano le aste per acquistare ad un prezzo inferiore e massimizzare la % di rendita annua. Con questo si può toccare tranquillamente i 8-10% lordi annui, che facendo un conto spanno metrico considerando anche le spese di gestione, tassazione e spese straordinarie si rientra dell’investimento in circa 12 anni.
12 anni sono troppi per voi? Tenete a mente che avete acquistato un immobile a un prezzo inferiore della sua reale valutazione, questo vi permette di creare una plusvalenza se andrete a rivenderlo, vediamo di seguito:



Rendimento update.PNG


Ho fatto questo esempio con un ipotetico immobile acquistato al 50% del suo reale valore, premetto anche che di questi tempi immobili al 50% del valore è pieno e, a volte, si possono trovare operazioni anche molto più interessanti.

Da questo piccolo esempio si può capire come si può marginare 100% in 5 anni e mezzo. *Considerando valori lordi ovvero senza manutenzione, tasse e spese varie.

Si possono effettuare operazioni molto interessanti se si è pratici del mondo della ristrutturazione, il così detto “Flipping immobiliare”, in cosa consiste?
Acquistare un immobile svalutato, in condizioni non ottimali, riportarlo a nuovo attraverso una ristrutturazione e una rivisitazione dell’arredamento. In genere queste sono le operazioni più redditizie, essendo tali sono anche le più difficoltose e rischiose, necessitano di molta conoscenza.

Prima di proseguire vorrei fare una piccola introduzione alle aste.

2    Cos’è un Asta?



Il nome corretto è Asta Giudiziaria ovvero l’attività processuale conseguente a un fallimento o un’esecuzione immobiliare dove viene disposta la vendita forzata di beni mobili o immobili del fallito o esecutato con lo scopo di ottenere la liquidità per soddisfare i creditori intervenuti nel processo. Tutti possono partecipare ad un’asta, con eccezione del debitore fallito o esecutato.
L’asta è una tipologia di compravendita espressa in offerte, questo significa che chi offrirà la cifra più alta si aggiudicherà la vincita.
Esistono diverse modalità di partecipazione, non decise da noi, ma dal giudice: fallimentari, telematiche ,senza incanto, con incanto, sincrone e asincrone. Vi invito ad utilizzare Google per approfondirle, uscirebbe un poema solo per questo.
Ah ricorda, se sei alle prime armi puoi portare con te un professionista per farti assistere. La stessa cosa vale al contrario, puoi partecipare passivamente ad un’asta come “accompagnatore” di qualche tuo amico.

Se l’asta non va a buon fine per quante volte può continuare ad essere ripubblicata e rifatta? Non esiste un limite imposto dalla legge ma vi è una norma che va a diminuire di un valore massimo di 25% la base d’asta ogni nuova asta, la % di riduzione della base d’asta è a discrezione del Giudice.
Quindi dal punto di vista del investitore un asta con molti tentativi può essere una grande opportunità come un grande rischio.

Vi è una legge emanata nel 2016 che va a imporre un limite massimo a 3 per le procedure esecutive mobiliari. Se interessa approfondire l’argomento vi consiglio questo articolo di Maria Monteleone, https://www.laleggepertutti.it/148596_estinzione-del-pignoramento-immobiliare-dopo-tre-aste-e-vero

3    Come trovare immobili in Asta?



Le piattaforme messe a disposizione dallo Stato e da privati sono molte, vi basterà una ricerca su un motore di ricerca per trovarne. Personalmente non mi sento di consigliarne nessuno in particolare, per la mia esperienza ho sempre cercato di utilizzarne di diversi, specialmente nel web moderno dove vi è un altissima competitività tra siti focalizzarsi solamente su uno è controproducente e si rischia di perdere opportunità.
L’avviso di vendita è il modo in cui si viene a conoscenza di un immobile posto a pignorato e che di conseguenza ci sarà la vendita, l’iter imposto dal Ministero è la pubblicazione dell’avviso attraverso i siti web autorizzati almeno 45 giorni prima della presentazione delle offerte.
Iniziamo utilizzando le vie ufficiali, Il Ministero della Giustizia ha stilato una lista elencando i siti web autorizzati alla pubblicità delle aste immobiliari, https://www.giustizia.it/giustizia/it/mg_1_18.page .
Per fare una precisazione, quelli elencati sono tutti siti web autorizzati alla pubblicità legale ma questo non vieta la pubblicità commerciale come probabilmente vi è capitato di imbattervi in annunci su siti come Facebook, Idealista e Immobiliare.

Per un approfondimento alla pubblicità commerciale di aste, visto dal punto di vista di Idealista, qui un loro articolo. https://www.idealista.it/news/aste-...-commerciale-come-cercare-un-immobile-allasta

Tenete in considerazione che per una ricerca ottimale di beni via siti di asta è importante sapere che il tribunale che “mette all’asta” può non coincidere con l’ubicazione dell’immobile. Perché?
Perché se il pignorato residente a Cagliari disponeva di un bilocale sito in Catania, l’asta verrà fatta a Cagliari. In generale in questi casi viene disposta un asta telematica a meno che i beni non siano di un certo valore.


4    PRIMA FASE: Acquisto della proprietà


Partiamo dal presupposto che si conosca l’area geografica dove si vorrà effettuare l’operazione, prendiamo come esempio Venezia periferia.
Decidiamo di acquistare una proprietà via asta, entriamo su un sito di bandi asta e iniziamo la ricerca.

Prendo uno dei primi che ho trovato, a caso.

Senza-titolo-1.jpg

(ho coperto mappa e informazioni sensibili per evitare problemi di privacy)

In tutti i portali online avremo a disposizione svariate informazioni, dal indirizzo, ai mq e dati catastali.
Quelle più succose, più utili sono queste:

cattura1.PNG


Ordinanza, perizia, immagini dell’immobile, planimetria e avviso.
La più importante di tutti è la perizia.

La perizia immobiliare è un documento redatto da una figura professionista semi-sconosciuta chiamata perito. Il perito ha l’incarico di redigere la perizia, ovvero il risultato del sopralluogo e conseguente valutazione svolta basata sulla dottrina del “estimo”, rilasciata sotto forma di relazione oggettiva e imparziale.

I punti trattati e analizzati in questo argomento sono i seguenti:

  • L’identificazione catastale
  • Planimetrie
  • Condizioni di manutenzione
  • Servitù
  • Eventuali vincoli
  • Difetti e le necessità di effettuare interventi di ristrutturazione
  • Se l’oggetto è un appartamento in complesso condominiale verranno trattati anche i debiti accumulati dai precedenti proprietari
Per riuscire a comprendere questo documento sono fondamentali le conoscenze che ho elencato all’inizio, in particolar modo diritto civile, dritto tributario, estimo e contrattualistica.
(Mi piacerebbe poter allegare una perizia e commentarla ma non so quanto sia in linea con le leggi sulla privacy)

Ora facciamo finta che l’oggetto dell’asta ci piaccia, la perizia ci dice che l’immobile è senza vincoli, zero morosità, la localizzazione è ottimale e secondo i nostri calcoli se riusciamo ad aggiudicarci l’asta a meno di 40.000 euro e spendere un massimo di 50 mila per rimettere a nuovo possiamo tranquillamente nel giro di 8 / 10 mesi rivenderlo a 145.000 euro

Partecipiamo all’asta e la vinciamo, ci portiamo a casa l’immobile ( bel gioco di parole ) per 25.000 euro. Passano all’incirca 6 mesi – 1 anno prima diventare proprietari effettivi.

5    SECONDA FASE: Rimessa a nuovo / Ristrutturazione



House-Flippling.jpg




Ora la parte difficile.

La messa a nuovo di un immobile è quella fase dei lavori nella quale si gettano le basi per portare la casa al valore al quale si vuole proporlo al mercato, si vuole sistemare e/o rimettere a nuovo gli impianti, ridisegnare gli ambienti interni aumentandone la comodità, sanificare la struttura e renderla ottimale per la fase di arredamento.

Ora dobbiamo visionare la struttura, capirne la situazione e immaginare i miglioramento da fare.

Effettuiamo il sopralluogo con una persona esperta, magari un responsabile della ditta che seguirà la ristrutturazione per individuare ogni singola cosa che andremmo a cambiare e migliorare.

Assieme a lui andremo a stilare la lista e al termine ci troveremo con una cosa del genere:

Cattura2.PNG



Okay, abbiamo redatto la lista. Il costo totale è di 39.060€ quindi abbiamo altri 10.940€ prima di sforare il budget imposto.

Questa fase dei lavori, abbastanza importante visto anche la necessità di rifare completamente gli impianti e l’impossibilità di fare lavorare tutti assieme ci porterà via più tempo del previsto, possiamo dire che per concludere lavori di questo calibro possa richiedere 7 mesi.

I lavori, per assurdo, sono andati come previsto, nessun costo extra e tempistiche rispettate. Tenete bene a mente che in questo mondo le cose non vanno mai come previsto, ci sono sempre ritardi, problemi e costi aggiuntivi, per non parlare della questione inflazione, per fare un esempio: Se avessi comprato tende, infissi e finestre pre-estate 2021 rispetto a post-estate 2021 avresti risparmiato circa 50-60%. Questo vale per tutti i materiali.

Il tempo è passato, 6 mesi per il rogito e altri 7 per la messa a nuovo dell’immobile per un totale di 13 mesi, ricordandoci che abbiamo sino a questo momento “bloccato” una liquidità / credito di + 64.000 euro. Cosa ci manca da fare? L’arredamento.
Piccolo spunto, il budget di spesa che ci siamo imposti per asta è stato 40.000 mentre siamo riusciti a portarcelo a casa per ben 25.000 questo ci da la forza economica, se sommata anche ai 10.940euro di budget non speso di avere circa 35mila euro di liquidità investibile su arredamento e strumenti per la rivendita.


6    TERZA FASE: Arredamento si/no?


Questa è una fase molto delicata e importante.

Arredamento si o arredamento no? Esiste una risposta corretta a questa domanda? La risposta che mi sono dato è dipende.

Io credo che per questo genere di target, ovvero un single o una coppia che vuole acquistare un immobile per 130 / 140 mila euro sia molto pratico e funzionale trovare una casa già arredata, allo stesso tempo lasciando la libertà su alcune cose come potrebbe essere ad esempio la seconda camera. Questo perché? Perché se arredassi questa camera come una cameretta per bambini il mio potenziale target si stringerebbe ancor più.

MOLTO IMPORTANTE: Una scelta di arredamento errata potrebbe eliminare potenziali acquirenti, allungando ancor più le tempistiche di vendita se non, ancor peggio, rendere il vostro immobile invendibile.


Mi piace chiamarlo “gusto commerciale”, la capacità di saper arredare una casa nel modo più commerciale possibile così da avere la possibilità di essere venduta al più amplio pubblico possibile, se non vi sentite sicuri di avercelo è molto meglio affidarsi a qualcuno di esperto, riducendo la marginalità sull’operazione ma evitando i così detti disastri.

Una soluzione “safe” può essere quella di iniziare a tastare il terreno per la vendita già prima di questa fase così che, se riuscite a trovare un possibile cliente, decidere se arredarla o meno a seconda delle sue esigenze. Il vantaggio è quello di riuscire a mantenere la stessa marginalità % ma esponendo meno liquidità all’operazione.

Capita di riuscire a trovare un compratore prima del termine della ristrutturazione, le operazioni che si preferiscono, veloci e con meno esposizione di capitale, è anche vero che vi si potrebbe venir chiesto di abbassare il prezzo visto che si vende una casa non arredata e non ancora pronta.

Bene, ora continuando con il nostro esempio, decidiamo di arredarla. Dopo varie trattative e preventivi il negozio ci fa un preventivo di 18 mila euro per un arredamento completo e decidiamo di accettare.

Arriviamo a questa situazione:
  • 25mila euro spesi per l’asta
  • 39mila euro spesi per ristrutturare
  • 18 mila euro spesi per l’arredamento
La spesa totale è stata di 82.000 euro.

Ci eravamo imposti un prezzo di rivendita di 145.000 euro, se dovessimo riuscire a venderla a questo prezzo ci potremmo portare a casa un profitto lordo di €63.000.

Visto e considerato che il comune scelto è in piena periferia e il contesto è abbastanza popolare, il prezzo sarà sicuramente trattabile fino a circa 125.000 euro.

Concludiamo l’operazione e ci portiamo a casa la nostra marginalità, ricordandoci di pagare la nostra amata imposta sostitutiva.


7    Informazioni Generali


Si certo Kuniraia, molto interessante ma se non ho tutta questa liquidità come faccio?

La banca mi dà i soldi?

Guadagni 1400 euro al mese, non hai quote societarie, pacchetti finanziari, casa di proprietà, beni mobili registrati o almeno 70-80% della liquidità che andrai a chiedere. SCORDATELO.

Se invece hai un po' di liquidità messa da parte, facciamo esempio che hai 25 anni, lavori da quanto ne avevi 19 con un reddito netto per questi 6 anni di 100.000 mila euro +- e sei strato in grado di risparmiarne 40/50 mila magari grazie anche al fatto che vivi con i tuoi. Qui si, qui hai delle possibilità per iniziare a lavorare nel settore. In questa casistica la cosa migliore è sempre quella di trovare qualcuno, magari tra amici / famiglia o persone del tuo paese che operano in questo settore, puoi trovarne andando in ditte di costruzioni e agenzie immobiliari.

Una volta che hai trovato qualcuno che ne sa, inizia a parlarci, seguilo, chiedi e se possibile seguilo nelle sue operazioni, fallo gratis, aiutalo.

Ci possono essere varie possibilità per entrare nel settore, come per esempio proporre una società con qualcuno, potrebbe essere interessante per imprenditori edili o elettricisti fare parte di una società di questo tipo.



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Con il tempo arricchirò la discussione prendendo spunto dalle vostre domande e dai vostri suggerimenti. Fatemi sapere se vorreste approfondire qualche argomento in particolare, mi piacerebbe parlare anche del lato finanziamento ma la questione è abbastanza complessa.
 

Allegati

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Kuniraia

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18 Maggio 2022
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Prossima settimana mi piacerebbe ne parlassi nel mio canale, che ne pensi?

Ciao, mi farebbe molto piacere.
Come ti dicevo difficilmente mi libero prima delle 22 e in genere sono abbastanza distrutto. Farei fatica a darti conferma, potrebbe essere che ci sia come no. Quando la farai fammi sapere che se riesco mi aggiungo all'ultimo.
 

Kuniraia

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18 Maggio 2022
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Piccolo aggiornamento del 20 giugno.

- Tra poco aggiornerò il capitolo nr. 3, dove approfondirò il tema del come trovare immobili all'asta.

- Un altro argomento che mi piacerebbe aggiungere é: Perché, secondo me, è intelligente avere un esposizione agli asset immobiliari sia con esposizione diretta sia tramite i REIT. Come un esposizione su quest'asset alternativo può bilanciare il nostro portafoglio durante questo mercato finanziario ribassista e durante la recessione mondiale ( 2020 - x ).

- Stavo pensando anche di aggiungere un capitolo extra riguardante il "Saldo e Stralcio", è un argomento abbastanza complicato da spiegare e esemplificare quindi fatemi sapere se può interessare
 

Max Fridman

Community Manager
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8 Agosto 2010
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Piccolo aggiornamento del 20 giugno.

- Tra poco aggiornerò il capitolo nr. 3, dove approfondirò il tema del come trovare immobili all'asta.

- Un altro argomento che mi piacerebbe aggiungere é: Perché, secondo me, è intelligente avere un esposizione agli asset immobiliari sia con esposizione diretta sia tramite i REIT. Come un esposizione su quest'asset alternativo può bilanciare il nostro portafoglio durante questo mercato finanziario ribassista e durante la recessione mondiale ( 2020 - x ).

- Stavo pensando anche di aggiungere un capitolo extra riguardante il "Saldo e Stralcio", è un argomento abbastanza complicato da spiegare e esemplificare quindi fatemi sapere se può interessare

Sono tutti argomenti interessanti. Sono curioso di sapere perché per te conviene esporsi sull'immobiliare in questo momento.

Bella formattazione e scrittura, complimenti, sembra un contenuto fatto da noi dello staff :)
 

Kuniraia

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18 Maggio 2022
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Piccolo aggiornamento del 20 giugno.

- Tra poco aggiornerò il capitolo nr. 3, dove approfondirò il tema del come trovare immobili all'asta.

- Un altro argomento che mi piacerebbe aggiungere é: Perché, secondo me, è intelligente avere un esposizione agli asset immobiliari sia con esposizione diretta sia tramite i REIT. Come un esposizione su quest'asset alternativo può bilanciare il nostro portafoglio durante questo mercato finanziario ribassista e durante la recessione mondiale ( 2020 - x ).

- Stavo pensando anche di aggiungere un capitolo extra riguardante il "Saldo e Stralcio", è un argomento abbastanza complicato da spiegare e esemplificare quindi fatemi sapere se può interessare

Okay, ho aggiornato il post nei capitoli 2 e 3.
Prossimo step è dare una sistemata agli screenshot.

2 Cos’è un Asta?​



Il nome corretto è Asta Giudiziaria ovvero l’attività processuale conseguente a un fallimento o un’esecuzione immobiliare dove viene disposta la vendita forzata di beni mobili o immobili del fallito o esecutato con lo scopo di ottenere la liquidità per soddisfare i creditori intervenuti nel processo. Tutti possono partecipare ad un’asta, con eccezione del debitore fallito o esecutato.
L’asta è una tipologia di compravendita espressa in offerte, questo significa che chi offrirà la cifra più alta si aggiudicherà la vincita.
Esistono diverse modalità di partecipazione, non decise da noi, ma dal giudice: fallimentari, telematiche ,senza incanto, con incanto, sincrone e asincrone. Vi invito ad utilizzare Google per approfondirle, uscirebbe un poema solo per questo.
Ah ricorda, se sei alle prime armi puoi portare con te un professionista per farti assistere. La stessa cosa vale al contrario, puoi partecipare passivamente ad un’asta come “accompagnatore” di qualche tuo amico.

Se l’asta non va a buon fine per quante volte può continuare ad essere ripubblicata e rifatta? Non esiste un limite imposto dalla legge ma vi è una norma che va a diminuire di un valore massimo di 25% la base d’asta ogni nuova asta, la % di riduzione della base d’asta è a discrezione del Giudice.
Quindi dal punto di vista del investitore un asta con molti tentativi può essere una grande opportunità come un grande rischio.

Vi è una legge emanata nel 2016 che va a imporre un limite massimo a 3 per le procedure esecutive mobiliari. Se interessa approfondire l’argomento vi consiglio questo articolo di Maria Monteleone, https://www.laleggepertutti.it/148596_estinzione-del-pignoramento-immobiliare-dopo-tre-aste-e-vero

3 Come trovare immobili in Asta?​



Le piattaforme messe a disposizione dallo Stato e da privati sono molte, vi basterà una ricerca su un motore di ricerca per trovarne. Personalmente non mi sento di consigliarne nessuno in particolare, per la mia esperienza ho sempre cercato di utilizzarne di diversi, specialmente nel web moderno dove vi è un altissima competitività tra siti focalizzarsi solamente su uno è controproducente e si rischia di perdere opportunità.
L’avviso di vendita è il modo in cui si viene a conoscenza di un immobile posto a pignorato e che di conseguenza ci sarà la vendita, l’iter imposto dal Ministero è la pubblicazione dell’avviso attraverso i siti web autorizzati almeno 45 giorni prima della presentazione delle offerte.
Iniziamo utilizzando le vie ufficiali, Il Ministero della Giustizia ha stilato una lista elencando i siti web autorizzati alla pubblicità delle aste immobiliari, https://www.giustizia.it/giustizia/it/mg_1_18.page .
Per fare una precisazione, quelli elencati sono tutti siti web autorizzati alla pubblicità legale ma questo non vieta la pubblicità commerciale come probabilmente vi è capitato di imbattervi in annunci su siti come Facebook, Idealista e Immobiliare.

Per un approfondimento alla pubblicità commerciale di aste, visto dal punto di vista di Idealista, qui un loro articolo. https://www.idealista.it/news/aste-...-commerciale-come-cercare-un-immobile-allasta

Tenete in considerazione che per una ricerca ottimale di beni via siti di asta è importante sapere che il tribunale che “mette all’asta” può non coincidere con l’ubicazione dell’immobile. Perché?
Perché se il pignorato residente a Cagliari disponeva di un bilocale sito in Catania, l’asta verrà fatta a Cagliari. In generale in questi casi viene disposta un asta telematica a meno che i beni non siano di un certo valore.


Sono tutti argomenti interessanti. Sono curioso di sapere perché per te conviene esporsi sull'immobiliare in questo momento.

Bella formattazione e scrittura, complimenti, sembra un contenuto fatto da noi dello staff :)

Grazie @Max Fridman. Per onor del vero devo ringraziare @Valley, @DispatchCode e @Riky.exe per avere aiutato un giovane boomer alla formattazione e per dei consigli molto validi :)

Ho dimenticato anche un altro punto che vorrei trattare, ovvero la finanziabilità di queste operazioni e come gli istituti finanziari e di credito vedono queste "operazioni".
 

Max Fridman

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Grazie @Max Fridman. Per onor del vero devo ringraziare @Valley, @DispatchCode e @Riky.exe per avere aiutato un giovane boomer alla formattazione e per dei consigli molto validi :)

Vista la qualità del contenuto e della formattazione l'ho reso disponibile nella GRID (riquadri in homepage e nelle sezioni) e sui nostri social network ;)
 
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Kuniraia

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18 Maggio 2022
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Vista la qualità del contenuto e della formattazione l'ho reso disponibile nella GRID (riquadri in homepage e nelle sezioni) e sui nostri social network ;)
Grazie, mi fa molto piacere. Spero possa aiutare qualcuno
😄
Messaggio unito automaticamente:

Piccolo aggiornamento.

Nelle prossime settimane / mesi integrerò alcuni nuovi argomenti:

- Una variabile fondamentale per la valutazione di un investimento immobiliare: Classe energetica;
- La relazione con istituti di credito / Banche per richiesta di liquidità;
- Fondamenti per il calcolo del prezzo dell'immobile post ristrutturazione;
- Immobile a rendita, tenerlo in eterno o rivenderlo? Basiamoci su dati statistici di rivalutazione asset e svalutazione.
 
  • Grazie
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Odlanir123

Utente Bronze
15 Settembre 2016
23
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Seguendo i tuoi consigli ho mandato delle email a delle agenzie immobiliari della zona per vedere se posso iniziare a collaborare con loro, anche se leggendo su internet, essendo dipendente pubblico anche se a tempo determinato, potrei fare al massimo il segnalatore di affari, ma a me tanto interessa solo fare esperienza e iniziare a entrare nel giro degli immobili :)
 
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Kuniraia

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18 Maggio 2022
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Seguendo i tuoi consigli ho mandato delle email a delle agenzie immobiliari della zona per vedere se posso iniziare a collaborare con loro, anche se leggendo su internet, essendo dipendente pubblico anche se a tempo determinato, potrei fare al massimo il segnalatore di affari, ma a me tanto interessa solo fare esperienza e iniziare a entrare nel giro degli immobili :)
Buongiorno @Odlanir123. Mi fa veramente piacere leggere il tuo messaggio, spero tu possa riuscire nel tuo obiettivo!

Allora l'articolo 1754 del codice civile che identifica la figura del mediatore immobiliare dice questo:
È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.

In parole povere in Italia questa figura viene inquadrata come un intermediario che media una trattativa avente oggetto un immobile tra due parti, venditore e acquirente.
Da legge questa figura non può avere conflitti di interesse quindi non puoi ne essere dipendente privato ne dipendente pubblico, so però che, è stata proposta una modifica per permettere ai lavoratori dipendenti di prendere abilitazione al ruolo.

Questo non ti vieta però di diventare consulente immobiliare o procacciatore d'affari se la tua esigenza è quella di non lasciare il tuo attuale lavoro.
Il consulente immobiliare fa praticamente lo stesso lavoro del agente, l'unica differenza è che non può fare trattativa con clienti e venditore.

P.S: Come hai potuto vedere, se hai cercato tra vari siti di ricerca lavoro, l'agente immobiliare e simili è uno dei lavori più ricercati, il 70/80% degli annunci assume anche senza esperienza.
 

Odlanir123

Utente Bronze
15 Settembre 2016
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Grazie per la risposta! Volevo chiederti, sempre rimanendo in tema, cosa ne pensavi delle sublocazioni immobiliari e che consiglio daresti ad un ragazzo che vuole approfondire questo campo :)
 

Kuniraia

Helper
18 Maggio 2022
210
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Grazie per la risposta! Volevo chiederti, sempre rimanendo in tema, cosa ne pensavi delle sublocazioni immobiliari e che consiglio daresti ad un ragazzo che vuole approfondire questo campo :)

Intendi prendere un immobile in affitto a lungo periodo e affittarlo brevi periodi per soggiorni estivi / lavorativi oppure prendere un immobile tri/quadrolocale e subaffittarlo per creare alloggi studenteschi?
 

Odlanir123

Utente Bronze
15 Settembre 2016
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Bhe magari mi interesserebbe leggere un tuo parere su entrambe le cose, ma principalmente su prendere un immobile tri/quadrilocale e subaffittarlo per creare alloggi studenteschi
 

Kuniraia

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18 Maggio 2022
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Bhe magari mi interesserebbe leggere un tuo parere su entrambe le cose, ma principalmente su prendere un immobile tri/quadrilocale e subaffittarlo per creare alloggi studenteschi

Per quanto riguarda l'affitto in zone universitarie per subaffittare potrebbe essere interessante se trovi un proprietario che non ha voglia di rompersi per sistemare l'abitazione e renderla ad uso studentesco, anche se è sicuramente molto più profittevole comprare un bilocale, sempre in zone universitarie e trasformarlo in tri/quadri e affittare stanze singole cosa che se fai rent-to-rent non puoi fare. Anzi, c'è un modo per farlo ma non credo sia tuo interessa visto che immagino tu voglia partire "leggere", fammi sapere.

Immagino ti sia venuta questa cosa in mente per tutti quei personaggi che fanno ADV promuovendo il rent-to-rent come il business del secolo, giusto? Quei babbi di m, non sanno come funzionano i contratti di affitto in Italia, la maggior parte hanno una clausola che vieta il subaffitto dato anche dal fatto delle problematiche che possono scaternarsi in caso di occupazione dell'immobile. Detto questo non sto dicendo sia una stupidata ma che, come viene promossa, sia pure FUFFA.
Se vuoi provare il rent-to-rent, secondo me, i due target che devi puntare sono:
- Anziani facoltosi che non hanno più voglia di rompersi a cercare affittuari;
- Società con un elevato numero di immobili, da società famigliari immobiliari a società d'investimento, che si affacciano a un impossibilità di avere una gestione attiva del portafoglio immobiliare, costrette per forza di cose ad assumere centinaia di property manager oppure ad affidarsi a persone come te.

Credo sia tutto, se non ho detto tutto fammi sapere.

Quello scritto, non è mia esperienza personale ma dato da ciò che ho visto, un caro amico gestisce una società di acquisizione immobiliare per l'affitto breve e qualche spunto me l'ha dato.
 
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Odlanir123

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15 Settembre 2016
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Per quanto riguarda l'affitto in zone universitarie per subaffittare potrebbe essere interessante se trovi un proprietario che non ha voglia di rompersi per sistemare l'abitazione e renderla ad uso studentesco, anche se è sicuramente molto più profittevole comprare un bilocale, sempre in zone universitarie e trasformarlo in tri/quadri e affittare stanze singole cosa che se fai rent-to-rent non puoi fare. Anzi, c'è un modo per farlo ma non credo sia tuo interessa visto che immagino tu voglia partire "leggere", fammi sapere.

Immagino ti sia venuta questa cosa in mente per tutti quei personaggi che fanno ADV promuovendo il rent-to-rent come il business del secolo, giusto? Quei babbi di m, non sanno come funzionano i contratti di affitto in Italia, la maggior parte hanno una clausola che vieta il subaffitto dato anche dal fatto delle problematiche che possono scaternarsi in caso di occupazione dell'immobile. Detto questo non sto dicendo sia una stupidata ma che, come viene promossa, sia pure FUFFA.
Se vuoi provare il rent-to-rent, secondo me, i due target che devi puntare sono:
- Anziani facoltosi che non hanno più voglia di rompersi a cercare affittuari;
- Società con un elevato numero di immobili, da società famigliari immobiliari a società d'investimento, che si affacciano a un impossibilità di avere una gestione attiva del portafoglio immobiliare, costrette per forza di cose ad assumere centinaia di property manager oppure ad affidarsi a persone come te.

Credo sia tutto, se non ho detto tutto fammi sapere.

Quello scritto, non è mia esperienza personale ma dato da ciò che ho visto, un caro amico gestisce una società di acquisizione immobiliare per l'affitto breve e qualche spunto me l'ha dato.
Potrei chiederti che intendevi quando hai scritto: ''Anzi, c'è un modo per farlo ma non credo sia tuo interessa visto che immagino tu voglia partire "leggero"
 

Kuniraia

Helper
18 Maggio 2022
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Potrei chiederti che intendevi quando hai scritto: ''Anzi, c'è un modo per farlo ma non credo sia tuo interessa visto che immagino tu voglia partire "leggero"

Tieni in mente che senza il consenso del proprietario non puoi apportare modifica strutturale all'immobile.
L'opzione sarebbe questa: Dopo aver individuato un immobile per il rent-to-rent, mettiamo per esempio che sia un 2 camera + soggiorno/cucina, il tuo interesse è quello di aumentare aumentare ancor più la redditività giusto? Vai a proporre al proprietario di modificare l'area notte, supponendo si possa fare, portando il numero delle camere da 2 a 3. In genere l'accordo scritto si fa in questo modo:
Ti fai fare preventivi per i lavori come cartongesso, insonorizzazione, elettricista, arredamento etc.. per un totale di 6.000€. Se hai fatto un contratto a lungo termine di 5 anni per un totale annuo di 7.200 euro, dovrai accordarti con lui per l'ammortamento del prezzo speso per i lavori distribuito per le annualità.
Mettiamo per esempio ti accordi per una divisione dei costi pari a 80% il proprietario e il 20% tu, andrà a scalarti dagli affitti un importo pari a 4.800€.
 
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Odlanir123

Utente Bronze
15 Settembre 2016
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Mettiamo il caso di un giovane ragazzo come me di 24 anni alla sua prima esperienza nel settore, come faccio ad iniziare e in che modo mi consigli di pormi per ottenere il mio primo immobile da gestire e mettere a rendita attraverso affitti a medio/lungo termine per studenti o lavoratori?
 

Kuniraia

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18 Maggio 2022
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Mettiamo il caso di un giovane ragazzo come me di 24 anni alla sua prima esperienza nel settore, come faccio ad iniziare e in che modo mi consigli di pormi per ottenere il mio primo immobile da gestire e mettere a rendita attraverso affitti a medio/lungo termine per studenti o lavoratori?

Parti sicuramente dal farti una base teorica, questa discussione che ho scritto non basta. Magari guardati video, interviste, leggi articoli e approfondisci argomenti tecnici. Puoi anche pensare di abbonarti a Real Estate+ del Sole24ore.
Seconda cosa, se è quello che vuoi fare io personalmente ti direi di iniziare a lavorare in un agenzia immobiliare, non è un ambiente molto "redditizio" ma le cosa fondamentali che farai sono due: Imparare e sopratutto fare networking, questa seconda cosa ti sarà fondamentale per avere agganci.

Poi se il tuo budget è 150k+ la situazione è diversa, se invece sei sui <=15k proverei, come ti dicevo, a cercare lavoro presso un'agenzia immobiliare, sono ambienti molto stimolanti e ti danno la possibilità di mantenere all'inizio il tuo lavoro principale, puoi tranquillamente lavorare il sabato e domenica visto che sono i giorni più importanti per le agenzie.

Ti faccio due domande: Hai mai venduto? Hai parenti / amicizie in ambito immobiliare e/o edilizio?
 

Odlanir123

Utente Bronze
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Parti sicuramente dal farti una base teorica, questa discussione che ho scritto non basta. Magari guardati video, interviste, leggi articoli e approfondisci argomenti tecnici. Puoi anche pensare di abbonarti a Real Estate+ del Sole24ore.
Seconda cosa, se è quello che vuoi fare io personalmente ti direi di iniziare a lavorare in un agenzia immobiliare, non è un ambiente molto "redditizio" ma le cosa fondamentali che farai sono due: Imparare e sopratutto fare networking, questa seconda cosa ti sarà fondamentale per avere agganci.

Poi se il tuo budget è 150k+ la situazione è diversa, se invece sei sui <=15k proverei, come ti dicevo, a cercare lavoro presso un'agenzia immobiliare, sono ambienti molto stimolanti e ti danno la possibilità di mantenere all'inizio il tuo lavoro principale, puoi tranquillamente lavorare il sabato e domenica visto che sono i giorni più importanti per le agenzie.

Ti faccio due domande: Hai mai venduto? Hai parenti / amicizie in ambito immobiliare e/o edilizio?
No mai venduto e ne parenti che sono in questo ambito
 

Kuniraia

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No mai venduto e ne parenti che sono in questo ambito

Ti ho trovato un sito interessante, è utilizzato per la gestione di case vacanze, in pratica da un unico portale ti da la possibilità di pubblicare e gestire richieste. https://www.smoobu.com/it/guides/ Questa è la loro sezione guide, ho dato una letta ed è veramente scritta bene.

Un'altra domanda, è un lavoro che paga bene quello che hai?
 
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Grazie mille! Bhe che paga bene no però faccio il collaboratore scolastico è un lavoro che mi piace ed è statale quindi ho la sicurezza di avere un'entrata a fine mese. Ma non voglio che sia la mia unica fonte di reddito, per questo sto cercando un'attività parallela da affiancarci e la nicchia dell'immobiliare è perfetta, perché è compatibile con quello che faccio ed è un settore che mi ha sempre interessato. Inoltre il lavoro che faccio mi tiene la mente libera :)
 

Kuniraia

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Grazie mille! Bhe che paga bene no però faccio il collaboratore scolastico è un lavoro che mi piace ed è statale quindi ho la sicurezza di avere un'entrata a fine mese. Ma non voglio che sia la mia unica fonte di reddito, per questo sto cercando un'attività parallela da affiancarci e la nicchia dell'immobiliare è perfetta, perché è compatibile con quello che faccio ed è un settore che mi ha sempre interessato. Inoltre il lavoro che faccio mi tiene la mente libera :)

Certo capisco, ti ho trovato altre due cose, queste premetto che non le ho ascoltate perché non ho voglia di essere telefonato dal call-center di Bardolla ma penso siano di ottima qualità vista la sua esperienza. Ha due webinar gratuiti, uno sul flipping immobiliare e uno sul rent-to rent.

Se li seguirai fammi sapere, in caso vado a comprare una sim al tabacchino per registrarmi 😂
 
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Certo capisco, ti ho trovato altre due cose, queste premetto che non le ho ascoltate perché non ho voglia di essere telefonato dal call-center di Bardolla ma penso siano di ottima qualità vista la sua esperienza. Ha due webinar gratuiti, uno sul flipping immobiliare e uno sul rent-to rent.

Se li seguirai fammi sapere, in caso vado a comprare una sim al tabacchino per registrarmi 😂
Ho messo quella sugli investimenti immobiliari, ma guarda che puoi mettere dati falsi non chiede conferma io ho fatto cosi e sto vedendo :)

Comunque a me Bardolla piace tantissimo sto guardando tanti video suoi su youtube e oggi mi arriva il suo libro Quel che devi sapere sul denaro ed.2021, però al massimo andrei al Wake Up Call a Rimini per l'opportunità di fare networking e conoscere persone come me, invece che prendere i suoi corsi preferisco formarmi con i libri e fare pratica con qualcuno più esperto di me come hai consigliato tu
 

Kuniraia

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Ho messo quella sugli investimenti immobiliari, ma guarda che puoi mettere dati falsi non chiede conferma io ho fatto cosi e sto vedendo :)

Comunque a me Bardolla piace tantissimo sto guardando tanti video suoi su youtube e oggi mi arriva il suo libro Quel che devi sapere sul denaro ed.2021, però al massimo andrei al Wake Up Call a Rimini per l'opportunità di fare networking e conoscere persone come me, invece che prendere i suoi corsi preferisco formarmi con i libri e fare pratica con qualcuno più esperto di me come hai consigliato tu
Bravo!
Wake Up Call è tanta tanta roba, una bella botta di adrenalina. Anche io lo seguo da anni anche se ultimamente è approdato nel mondo crypto e ha iniziato a farmi abbastanza ribrezzo.
 
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