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Cercherò, nella modalità più esemplificativa e semplice possibile come potersi approcciare in maniera efficace agli Investimenti Immobiliari.
Buongiorno a tutti.
Visto che ho ricevuto anche dei messaggi privati su questo argomento cerco di essere il più chiaro possibile.
Il settore immobiliare non è come ve lo raccontano i fuffa-guru, per entrare nel settore la barriera di entrata è molto alta, sia a livello economico ma sia a livello di conoscenze.
Ah, vi è mai capitato di sentire qualcuno professare sul fatto che sia possibile comprare e rivendere case senza tirare fuori un euro? Cavolata pazzesca.
Ah piccola premessa per evitare confusione, mediatore immobiliare = agente immobiliare. Il primo è il nome al quale il codice civile fa riferimento, il secondo è il termine colloquiale / informale.
Se cercate qualche punto di riferimento per capirci qualcosa posso dire che Bardolla e Gatti sono gli unici due con prove concrete che hanno fatto ciò che insegnano, calma però, potrete trovare all’interno informazioni utili, sicuramente, ma con 300-400 euro non vi aspettate di trovare il sacro graal.
Per prima cosa la conoscenza, per operare in prima persona in questo ambito la mole di informazioni da sapere è molto alta, le materie giuridiche e non che entrano in gioco sono molte, partendo dal diritto civile, estimo /estimo agrario, diritto commerciale, diritto societario, diritto tributario, contrattualistica e finanza.
La formazione più completa può essere reperita dai corsi di formazione organizzati da province e regioni preposti all’abilitazione a mediatori immobiliari, corso che in genere dura tra le 100-120ore. Un altro strumento molto utile è la lettura, leggere libri scritti per superare il test d’abilitazione, il più famoso è “L’agente immobiliare” della Maggioli Editore, un libro di quasi 800 pagine.
Aperta parentesi, non serve che passiate l’esame per operare da investitori, vi servirà solamente nel caso in cui vogliate fare gli agenti. Chiusa.
Ai ragazzi giovani, magari neo-diplomati, se vi affascina il mondo dell’immobiliare come affascina a me, potreste provare a iniziare a lavorare in una qualche agenzia immobiliare del vostro paese, potreste imparare e fare esperienza, confrontarvi con agenti esperti, per poi approfondire il tutto con il corso di formazione di cui ho parlato prima e la lettura di libri preparativi al esame di abilitazione a mediatore immobiliare.
Perché, come per il principio del value investing, si vuole di massimizzare la resa dell’investimento acquistando l’asset ad un prezzo inferiore al valore di mercato. Facciamo un esempio:
La rendita da affitti media in Italia è del 5% lordo, poco se lo paragoniamo alle rendite medie annue di altri asset non alternativi, giusto?
Proprio per questo si utilizzano le aste per acquistare ad un prezzo inferiore e massimizzare la % di rendita annua. Con questo si può toccare tranquillamente i 8-10% lordi annui, che facendo un conto spanno metrico considerando anche le spese di gestione, tassazione e spese straordinarie si rientra dell’investimento in circa 12 anni.
12 anni sono troppi per voi? Tenete a mente che avete acquistato un immobile a un prezzo inferiore della sua reale valutazione, questo vi permette di creare una plusvalenza se andrete a rivenderlo, vediamo di seguito:
Ho fatto questo esempio con un ipotetico immobile acquistato al 50% del suo reale valore, premetto anche che di questi tempi immobili al 50% del valore è pieno e, a volte, si possono trovare operazioni anche molto più interessanti.
Da questo piccolo esempio si può capire come si può marginare 100% in 5 anni e mezzo. *Considerando valori lordi ovvero senza manutenzione, tasse e spese varie.
Si possono effettuare operazioni molto interessanti se si è pratici del mondo della ristrutturazione, il così detto “Flipping immobiliare”, in cosa consiste?
Acquistare un immobile svalutato, in condizioni non ottimali, riportarlo a nuovo attraverso una ristrutturazione e una rivisitazione dell’arredamento. In genere queste sono le operazioni più redditizie, essendo tali sono anche le più difficoltose e rischiose, necessitano di molta conoscenza.
Prima di proseguire vorrei fare una piccola introduzione alle aste.
Il nome corretto è Asta Giudiziaria ovvero l’attività processuale conseguente a un fallimento o un’esecuzione immobiliare dove viene disposta la vendita forzata di beni mobili o immobili del fallito o esecutato con lo scopo di ottenere la liquidità per soddisfare i creditori intervenuti nel processo. Tutti possono partecipare ad un’asta, con eccezione del debitore fallito o esecutato.
L’asta è una tipologia di compravendita espressa in offerte, questo significa che chi offrirà la cifra più alta si aggiudicherà la vincita.
Esistono diverse modalità di partecipazione, non decise da noi, ma dal giudice: fallimentari, telematiche ,senza incanto, con incanto, sincrone e asincrone. Vi invito ad utilizzare Google per approfondirle, uscirebbe un poema solo per questo.
Ah ricorda, se sei alle prime armi puoi portare con te un professionista per farti assistere. La stessa cosa vale al contrario, puoi partecipare passivamente ad un’asta come “accompagnatore” di qualche tuo amico.
Se l’asta non va a buon fine per quante volte può continuare ad essere ripubblicata e rifatta? Non esiste un limite imposto dalla legge ma vi è una norma che va a diminuire di un valore massimo di 25% la base d’asta ogni nuova asta, la % di riduzione della base d’asta è a discrezione del Giudice.
Quindi dal punto di vista del investitore un asta con molti tentativi può essere una grande opportunità come un grande rischio.
Vi è una legge emanata nel 2016 che va a imporre un limite massimo a 3 per le procedure esecutive mobiliari. Se interessa approfondire l’argomento vi consiglio questo articolo di Maria Monteleone, https://www.laleggepertutti.it/148596_estinzione-del-pignoramento-immobiliare-dopo-tre-aste-e-vero
Le piattaforme messe a disposizione dallo Stato e da privati sono molte, vi basterà una ricerca su un motore di ricerca per trovarne. Personalmente non mi sento di consigliarne nessuno in particolare, per la mia esperienza ho sempre cercato di utilizzarne di diversi, specialmente nel web moderno dove vi è un altissima competitività tra siti focalizzarsi solamente su uno è controproducente e si rischia di perdere opportunità.
L’avviso di vendita è il modo in cui si viene a conoscenza di un immobile posto a pignorato e che di conseguenza ci sarà la vendita, l’iter imposto dal Ministero è la pubblicazione dell’avviso attraverso i siti web autorizzati almeno 45 giorni prima della presentazione delle offerte.
Iniziamo utilizzando le vie ufficiali, Il Ministero della Giustizia ha stilato una lista elencando i siti web autorizzati alla pubblicità delle aste immobiliari, https://www.giustizia.it/giustizia/it/mg_1_18.page .
Per fare una precisazione, quelli elencati sono tutti siti web autorizzati alla pubblicità legale ma questo non vieta la pubblicità commerciale come probabilmente vi è capitato di imbattervi in annunci su siti come Facebook, Idealista e Immobiliare.
Per un approfondimento alla pubblicità commerciale di aste, visto dal punto di vista di Idealista, qui un loro articolo. https://www.idealista.it/news/aste-...-commerciale-come-cercare-un-immobile-allasta
Tenete in considerazione che per una ricerca ottimale di beni via siti di asta è importante sapere che il tribunale che “mette all’asta” può non coincidere con l’ubicazione dell’immobile. Perché?
Perché se il pignorato residente a Cagliari disponeva di un bilocale sito in Catania, l’asta verrà fatta a Cagliari. In generale in questi casi viene disposta un asta telematica a meno che i beni non siano di un certo valore.
Partiamo dal presupposto che si conosca l’area geografica dove si vorrà effettuare l’operazione, prendiamo come esempio Venezia periferia.
Decidiamo di acquistare una proprietà via asta, entriamo su un sito di bandi asta e iniziamo la ricerca.
Prendo uno dei primi che ho trovato, a caso.
(ho coperto mappa e informazioni sensibili per evitare problemi di privacy)
In tutti i portali online avremo a disposizione svariate informazioni, dal indirizzo, ai mq e dati catastali.
Quelle più succose, più utili sono queste:
Ordinanza, perizia, immagini dell’immobile, planimetria e avviso.
La più importante di tutti è la perizia.
La perizia immobiliare è un documento redatto da una figura professionista semi-sconosciuta chiamata perito. Il perito ha l’incarico di redigere la perizia, ovvero il risultato del sopralluogo e conseguente valutazione svolta basata sulla dottrina del “estimo”, rilasciata sotto forma di relazione oggettiva e imparziale.
I punti trattati e analizzati in questo argomento sono i seguenti:
(Mi piacerebbe poter allegare una perizia e commentarla ma non so quanto sia in linea con le leggi sulla privacy)
Ora facciamo finta che l’oggetto dell’asta ci piaccia, la perizia ci dice che l’immobile è senza vincoli, zero morosità, la localizzazione è ottimale e secondo i nostri calcoli se riusciamo ad aggiudicarci l’asta a meno di 40.000 euro e spendere un massimo di 50 mila per rimettere a nuovo possiamo tranquillamente nel giro di 8 / 10 mesi rivenderlo a 145.000 euro
Partecipiamo all’asta e la vinciamo, ci portiamo a casa l’immobile ( bel gioco di parole ) per 25.000 euro. Passano all’incirca 6 mesi – 1 anno prima diventare proprietari effettivi.
Ora la parte difficile.
La messa a nuovo di un immobile è quella fase dei lavori nella quale si gettano le basi per portare la casa al valore al quale si vuole proporlo al mercato, si vuole sistemare e/o rimettere a nuovo gli impianti, ridisegnare gli ambienti interni aumentandone la comodità, sanificare la struttura e renderla ottimale per la fase di arredamento.
Ora dobbiamo visionare la struttura, capirne la situazione e immaginare i miglioramento da fare.
Effettuiamo il sopralluogo con una persona esperta, magari un responsabile della ditta che seguirà la ristrutturazione per individuare ogni singola cosa che andremmo a cambiare e migliorare.
Assieme a lui andremo a stilare la lista e al termine ci troveremo con una cosa del genere:
Okay, abbiamo redatto la lista. Il costo totale è di 39.060€ quindi abbiamo altri 10.940€ prima di sforare il budget imposto.
Questa fase dei lavori, abbastanza importante visto anche la necessità di rifare completamente gli impianti e l’impossibilità di fare lavorare tutti assieme ci porterà via più tempo del previsto, possiamo dire che per concludere lavori di questo calibro possa richiedere 7 mesi.
I lavori, per assurdo, sono andati come previsto, nessun costo extra e tempistiche rispettate. Tenete bene a mente che in questo mondo le cose non vanno mai come previsto, ci sono sempre ritardi, problemi e costi aggiuntivi, per non parlare della questione inflazione, per fare un esempio: Se avessi comprato tende, infissi e finestre pre-estate 2021 rispetto a post-estate 2021 avresti risparmiato circa 50-60%. Questo vale per tutti i materiali.
Il tempo è passato, 6 mesi per il rogito e altri 7 per la messa a nuovo dell’immobile per un totale di 13 mesi, ricordandoci che abbiamo sino a questo momento “bloccato” una liquidità / credito di + 64.000 euro. Cosa ci manca da fare? L’arredamento.
Piccolo spunto, il budget di spesa che ci siamo imposti per asta è stato 40.000 mentre siamo riusciti a portarcelo a casa per ben 25.000 questo ci da la forza economica, se sommata anche ai 10.940euro di budget non speso di avere circa 35mila euro di liquidità investibile su arredamento e strumenti per la rivendita.
Questa è una fase molto delicata e importante.
Arredamento si o arredamento no? Esiste una risposta corretta a questa domanda? La risposta che mi sono dato è dipende.
Io credo che per questo genere di target, ovvero un single o una coppia che vuole acquistare un immobile per 130 / 140 mila euro sia molto pratico e funzionale trovare una casa già arredata, allo stesso tempo lasciando la libertà su alcune cose come potrebbe essere ad esempio la seconda camera. Questo perché? Perché se arredassi questa camera come una cameretta per bambini il mio potenziale target si stringerebbe ancor più.
MOLTO IMPORTANTE: Una scelta di arredamento errata potrebbe eliminare potenziali acquirenti, allungando ancor più le tempistiche di vendita se non, ancor peggio, rendere il vostro immobile invendibile.
Mi piace chiamarlo “gusto commerciale”, la capacità di saper arredare una casa nel modo più commerciale possibile così da avere la possibilità di essere venduta al più amplio pubblico possibile, se non vi sentite sicuri di avercelo è molto meglio affidarsi a qualcuno di esperto, riducendo la marginalità sull’operazione ma evitando i così detti disastri.
Una soluzione “safe” può essere quella di iniziare a tastare il terreno per la vendita già prima di questa fase così che, se riuscite a trovare un possibile cliente, decidere se arredarla o meno a seconda delle sue esigenze. Il vantaggio è quello di riuscire a mantenere la stessa marginalità % ma esponendo meno liquidità all’operazione.
Capita di riuscire a trovare un compratore prima del termine della ristrutturazione, le operazioni che si preferiscono, veloci e con meno esposizione di capitale, è anche vero che vi si potrebbe venir chiesto di abbassare il prezzo visto che si vende una casa non arredata e non ancora pronta.
Bene, ora continuando con il nostro esempio, decidiamo di arredarla. Dopo varie trattative e preventivi il negozio ci fa un preventivo di 18 mila euro per un arredamento completo e decidiamo di accettare.
Arriviamo a questa situazione:
Ci eravamo imposti un prezzo di rivendita di 145.000 euro, se dovessimo riuscire a venderla a questo prezzo ci potremmo portare a casa un profitto lordo di €63.000.
Visto e considerato che il comune scelto è in piena periferia e il contesto è abbastanza popolare, il prezzo sarà sicuramente trattabile fino a circa 125.000 euro.
Concludiamo l’operazione e ci portiamo a casa la nostra marginalità, ricordandoci di pagare la nostra amata imposta sostitutiva.
Si certo Kuniraia, molto interessante ma se non ho tutta questa liquidità come faccio?
La banca mi dà i soldi?
Guadagni 1400 euro al mese, non hai quote societarie, pacchetti finanziari, casa di proprietà, beni mobili registrati o almeno 70-80% della liquidità che andrai a chiedere. SCORDATELO.
Se invece hai un po' di liquidità messa da parte, facciamo esempio che hai 25 anni, lavori da quanto ne avevi 19 con un reddito netto per questi 6 anni di 100.000 mila euro +- e sei strato in grado di risparmiarne 40/50 mila magari grazie anche al fatto che vivi con i tuoi. Qui si, qui hai delle possibilità per iniziare a lavorare nel settore. In questa casistica la cosa migliore è sempre quella di trovare qualcuno, magari tra amici / famiglia o persone del tuo paese che operano in questo settore, puoi trovarne andando in ditte di costruzioni e agenzie immobiliari.
Una volta che hai trovato qualcuno che ne sa, inizia a parlarci, seguilo, chiedi e se possibile seguilo nelle sue operazioni, fallo gratis, aiutalo.
Ci possono essere varie possibilità per entrare nel settore, come per esempio proporre una società con qualcuno, potrebbe essere interessante per imprenditori edili o elettricisti fare parte di una società di questo tipo.
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Con il tempo arricchirò la discussione prendendo spunto dalle vostre domande e dai vostri suggerimenti. Fatemi sapere se vorreste approfondire qualche argomento in particolare, mi piacerebbe parlare anche del lato finanziamento ma la questione è abbastanza complessa.
Buongiorno a tutti.
Visto che ho ricevuto anche dei messaggi privati su questo argomento cerco di essere il più chiaro possibile.
Il settore immobiliare non è come ve lo raccontano i fuffa-guru, per entrare nel settore la barriera di entrata è molto alta, sia a livello economico ma sia a livello di conoscenze.
Ah, vi è mai capitato di sentire qualcuno professare sul fatto che sia possibile comprare e rivendere case senza tirare fuori un euro? Cavolata pazzesca.
Ah piccola premessa per evitare confusione, mediatore immobiliare = agente immobiliare. Il primo è il nome al quale il codice civile fa riferimento, il secondo è il termine colloquiale / informale.
Se cercate qualche punto di riferimento per capirci qualcosa posso dire che Bardolla e Gatti sono gli unici due con prove concrete che hanno fatto ciò che insegnano, calma però, potrete trovare all’interno informazioni utili, sicuramente, ma con 300-400 euro non vi aspettate di trovare il sacro graal.
Per prima cosa la conoscenza, per operare in prima persona in questo ambito la mole di informazioni da sapere è molto alta, le materie giuridiche e non che entrano in gioco sono molte, partendo dal diritto civile, estimo /estimo agrario, diritto commerciale, diritto societario, diritto tributario, contrattualistica e finanza.
La formazione più completa può essere reperita dai corsi di formazione organizzati da province e regioni preposti all’abilitazione a mediatori immobiliari, corso che in genere dura tra le 100-120ore. Un altro strumento molto utile è la lettura, leggere libri scritti per superare il test d’abilitazione, il più famoso è “L’agente immobiliare” della Maggioli Editore, un libro di quasi 800 pagine.
Aperta parentesi, non serve che passiate l’esame per operare da investitori, vi servirà solamente nel caso in cui vogliate fare gli agenti. Chiusa.
Ai ragazzi giovani, magari neo-diplomati, se vi affascina il mondo dell’immobiliare come affascina a me, potreste provare a iniziare a lavorare in una qualche agenzia immobiliare del vostro paese, potreste imparare e fare esperienza, confrontarvi con agenti esperti, per poi approfondire il tutto con il corso di formazione di cui ho parlato prima e la lettura di libri preparativi al esame di abilitazione a mediatore immobiliare.
1 Introduciamo in breve il concetto di Investimento Immobiliare
Per quanto riguarda l’acquisizione di un immobile per la messa a rendita o rivendita si deve operare via asta fallimentare o via saldo e stralcio, questo perché?Perché, come per il principio del value investing, si vuole di massimizzare la resa dell’investimento acquistando l’asset ad un prezzo inferiore al valore di mercato. Facciamo un esempio:
La rendita da affitti media in Italia è del 5% lordo, poco se lo paragoniamo alle rendite medie annue di altri asset non alternativi, giusto?
Proprio per questo si utilizzano le aste per acquistare ad un prezzo inferiore e massimizzare la % di rendita annua. Con questo si può toccare tranquillamente i 8-10% lordi annui, che facendo un conto spanno metrico considerando anche le spese di gestione, tassazione e spese straordinarie si rientra dell’investimento in circa 12 anni.
12 anni sono troppi per voi? Tenete a mente che avete acquistato un immobile a un prezzo inferiore della sua reale valutazione, questo vi permette di creare una plusvalenza se andrete a rivenderlo, vediamo di seguito:
Ho fatto questo esempio con un ipotetico immobile acquistato al 50% del suo reale valore, premetto anche che di questi tempi immobili al 50% del valore è pieno e, a volte, si possono trovare operazioni anche molto più interessanti.
Da questo piccolo esempio si può capire come si può marginare 100% in 5 anni e mezzo. *Considerando valori lordi ovvero senza manutenzione, tasse e spese varie.
Si possono effettuare operazioni molto interessanti se si è pratici del mondo della ristrutturazione, il così detto “Flipping immobiliare”, in cosa consiste?
Acquistare un immobile svalutato, in condizioni non ottimali, riportarlo a nuovo attraverso una ristrutturazione e una rivisitazione dell’arredamento. In genere queste sono le operazioni più redditizie, essendo tali sono anche le più difficoltose e rischiose, necessitano di molta conoscenza.
Prima di proseguire vorrei fare una piccola introduzione alle aste.
2 Cos’è un Asta?
Il nome corretto è Asta Giudiziaria ovvero l’attività processuale conseguente a un fallimento o un’esecuzione immobiliare dove viene disposta la vendita forzata di beni mobili o immobili del fallito o esecutato con lo scopo di ottenere la liquidità per soddisfare i creditori intervenuti nel processo. Tutti possono partecipare ad un’asta, con eccezione del debitore fallito o esecutato.
L’asta è una tipologia di compravendita espressa in offerte, questo significa che chi offrirà la cifra più alta si aggiudicherà la vincita.
Esistono diverse modalità di partecipazione, non decise da noi, ma dal giudice: fallimentari, telematiche ,senza incanto, con incanto, sincrone e asincrone. Vi invito ad utilizzare Google per approfondirle, uscirebbe un poema solo per questo.
Ah ricorda, se sei alle prime armi puoi portare con te un professionista per farti assistere. La stessa cosa vale al contrario, puoi partecipare passivamente ad un’asta come “accompagnatore” di qualche tuo amico.
Se l’asta non va a buon fine per quante volte può continuare ad essere ripubblicata e rifatta? Non esiste un limite imposto dalla legge ma vi è una norma che va a diminuire di un valore massimo di 25% la base d’asta ogni nuova asta, la % di riduzione della base d’asta è a discrezione del Giudice.
Quindi dal punto di vista del investitore un asta con molti tentativi può essere una grande opportunità come un grande rischio.
Vi è una legge emanata nel 2016 che va a imporre un limite massimo a 3 per le procedure esecutive mobiliari. Se interessa approfondire l’argomento vi consiglio questo articolo di Maria Monteleone, https://www.laleggepertutti.it/148596_estinzione-del-pignoramento-immobiliare-dopo-tre-aste-e-vero
3 Come trovare immobili in Asta?
Le piattaforme messe a disposizione dallo Stato e da privati sono molte, vi basterà una ricerca su un motore di ricerca per trovarne. Personalmente non mi sento di consigliarne nessuno in particolare, per la mia esperienza ho sempre cercato di utilizzarne di diversi, specialmente nel web moderno dove vi è un altissima competitività tra siti focalizzarsi solamente su uno è controproducente e si rischia di perdere opportunità.
L’avviso di vendita è il modo in cui si viene a conoscenza di un immobile posto a pignorato e che di conseguenza ci sarà la vendita, l’iter imposto dal Ministero è la pubblicazione dell’avviso attraverso i siti web autorizzati almeno 45 giorni prima della presentazione delle offerte.
Iniziamo utilizzando le vie ufficiali, Il Ministero della Giustizia ha stilato una lista elencando i siti web autorizzati alla pubblicità delle aste immobiliari, https://www.giustizia.it/giustizia/it/mg_1_18.page .
Per fare una precisazione, quelli elencati sono tutti siti web autorizzati alla pubblicità legale ma questo non vieta la pubblicità commerciale come probabilmente vi è capitato di imbattervi in annunci su siti come Facebook, Idealista e Immobiliare.
Per un approfondimento alla pubblicità commerciale di aste, visto dal punto di vista di Idealista, qui un loro articolo. https://www.idealista.it/news/aste-...-commerciale-come-cercare-un-immobile-allasta
Tenete in considerazione che per una ricerca ottimale di beni via siti di asta è importante sapere che il tribunale che “mette all’asta” può non coincidere con l’ubicazione dell’immobile. Perché?
Perché se il pignorato residente a Cagliari disponeva di un bilocale sito in Catania, l’asta verrà fatta a Cagliari. In generale in questi casi viene disposta un asta telematica a meno che i beni non siano di un certo valore.
4 PRIMA FASE: Acquisto della proprietà
Partiamo dal presupposto che si conosca l’area geografica dove si vorrà effettuare l’operazione, prendiamo come esempio Venezia periferia.
Decidiamo di acquistare una proprietà via asta, entriamo su un sito di bandi asta e iniziamo la ricerca.
Prendo uno dei primi che ho trovato, a caso.
(ho coperto mappa e informazioni sensibili per evitare problemi di privacy)
In tutti i portali online avremo a disposizione svariate informazioni, dal indirizzo, ai mq e dati catastali.
Quelle più succose, più utili sono queste:
Ordinanza, perizia, immagini dell’immobile, planimetria e avviso.
La più importante di tutti è la perizia.
La perizia immobiliare è un documento redatto da una figura professionista semi-sconosciuta chiamata perito. Il perito ha l’incarico di redigere la perizia, ovvero il risultato del sopralluogo e conseguente valutazione svolta basata sulla dottrina del “estimo”, rilasciata sotto forma di relazione oggettiva e imparziale.
I punti trattati e analizzati in questo argomento sono i seguenti:
- L’identificazione catastale
- Planimetrie
- Condizioni di manutenzione
- Servitù
- Eventuali vincoli
- Difetti e le necessità di effettuare interventi di ristrutturazione
- Se l’oggetto è un appartamento in complesso condominiale verranno trattati anche i debiti accumulati dai precedenti proprietari
(Mi piacerebbe poter allegare una perizia e commentarla ma non so quanto sia in linea con le leggi sulla privacy)
Ora facciamo finta che l’oggetto dell’asta ci piaccia, la perizia ci dice che l’immobile è senza vincoli, zero morosità, la localizzazione è ottimale e secondo i nostri calcoli se riusciamo ad aggiudicarci l’asta a meno di 40.000 euro e spendere un massimo di 50 mila per rimettere a nuovo possiamo tranquillamente nel giro di 8 / 10 mesi rivenderlo a 145.000 euro
Partecipiamo all’asta e la vinciamo, ci portiamo a casa l’immobile ( bel gioco di parole ) per 25.000 euro. Passano all’incirca 6 mesi – 1 anno prima diventare proprietari effettivi.
5 SECONDA FASE: Rimessa a nuovo / Ristrutturazione
Ora la parte difficile.
La messa a nuovo di un immobile è quella fase dei lavori nella quale si gettano le basi per portare la casa al valore al quale si vuole proporlo al mercato, si vuole sistemare e/o rimettere a nuovo gli impianti, ridisegnare gli ambienti interni aumentandone la comodità, sanificare la struttura e renderla ottimale per la fase di arredamento.
Ora dobbiamo visionare la struttura, capirne la situazione e immaginare i miglioramento da fare.
Effettuiamo il sopralluogo con una persona esperta, magari un responsabile della ditta che seguirà la ristrutturazione per individuare ogni singola cosa che andremmo a cambiare e migliorare.
Assieme a lui andremo a stilare la lista e al termine ci troveremo con una cosa del genere:
Okay, abbiamo redatto la lista. Il costo totale è di 39.060€ quindi abbiamo altri 10.940€ prima di sforare il budget imposto.
Questa fase dei lavori, abbastanza importante visto anche la necessità di rifare completamente gli impianti e l’impossibilità di fare lavorare tutti assieme ci porterà via più tempo del previsto, possiamo dire che per concludere lavori di questo calibro possa richiedere 7 mesi.
I lavori, per assurdo, sono andati come previsto, nessun costo extra e tempistiche rispettate. Tenete bene a mente che in questo mondo le cose non vanno mai come previsto, ci sono sempre ritardi, problemi e costi aggiuntivi, per non parlare della questione inflazione, per fare un esempio: Se avessi comprato tende, infissi e finestre pre-estate 2021 rispetto a post-estate 2021 avresti risparmiato circa 50-60%. Questo vale per tutti i materiali.
Il tempo è passato, 6 mesi per il rogito e altri 7 per la messa a nuovo dell’immobile per un totale di 13 mesi, ricordandoci che abbiamo sino a questo momento “bloccato” una liquidità / credito di + 64.000 euro. Cosa ci manca da fare? L’arredamento.
Piccolo spunto, il budget di spesa che ci siamo imposti per asta è stato 40.000 mentre siamo riusciti a portarcelo a casa per ben 25.000 questo ci da la forza economica, se sommata anche ai 10.940euro di budget non speso di avere circa 35mila euro di liquidità investibile su arredamento e strumenti per la rivendita.
6 TERZA FASE: Arredamento si/no?
Questa è una fase molto delicata e importante.
Arredamento si o arredamento no? Esiste una risposta corretta a questa domanda? La risposta che mi sono dato è dipende.
Io credo che per questo genere di target, ovvero un single o una coppia che vuole acquistare un immobile per 130 / 140 mila euro sia molto pratico e funzionale trovare una casa già arredata, allo stesso tempo lasciando la libertà su alcune cose come potrebbe essere ad esempio la seconda camera. Questo perché? Perché se arredassi questa camera come una cameretta per bambini il mio potenziale target si stringerebbe ancor più.
MOLTO IMPORTANTE: Una scelta di arredamento errata potrebbe eliminare potenziali acquirenti, allungando ancor più le tempistiche di vendita se non, ancor peggio, rendere il vostro immobile invendibile.
Mi piace chiamarlo “gusto commerciale”, la capacità di saper arredare una casa nel modo più commerciale possibile così da avere la possibilità di essere venduta al più amplio pubblico possibile, se non vi sentite sicuri di avercelo è molto meglio affidarsi a qualcuno di esperto, riducendo la marginalità sull’operazione ma evitando i così detti disastri.
Una soluzione “safe” può essere quella di iniziare a tastare il terreno per la vendita già prima di questa fase così che, se riuscite a trovare un possibile cliente, decidere se arredarla o meno a seconda delle sue esigenze. Il vantaggio è quello di riuscire a mantenere la stessa marginalità % ma esponendo meno liquidità all’operazione.
Capita di riuscire a trovare un compratore prima del termine della ristrutturazione, le operazioni che si preferiscono, veloci e con meno esposizione di capitale, è anche vero che vi si potrebbe venir chiesto di abbassare il prezzo visto che si vende una casa non arredata e non ancora pronta.
Bene, ora continuando con il nostro esempio, decidiamo di arredarla. Dopo varie trattative e preventivi il negozio ci fa un preventivo di 18 mila euro per un arredamento completo e decidiamo di accettare.
Arriviamo a questa situazione:
- 25mila euro spesi per l’asta
- 39mila euro spesi per ristrutturare
- 18 mila euro spesi per l’arredamento
Ci eravamo imposti un prezzo di rivendita di 145.000 euro, se dovessimo riuscire a venderla a questo prezzo ci potremmo portare a casa un profitto lordo di €63.000.
Visto e considerato che il comune scelto è in piena periferia e il contesto è abbastanza popolare, il prezzo sarà sicuramente trattabile fino a circa 125.000 euro.
Concludiamo l’operazione e ci portiamo a casa la nostra marginalità, ricordandoci di pagare la nostra amata imposta sostitutiva.
7 Informazioni Generali
Si certo Kuniraia, molto interessante ma se non ho tutta questa liquidità come faccio?
La banca mi dà i soldi?
Guadagni 1400 euro al mese, non hai quote societarie, pacchetti finanziari, casa di proprietà, beni mobili registrati o almeno 70-80% della liquidità che andrai a chiedere. SCORDATELO.
Se invece hai un po' di liquidità messa da parte, facciamo esempio che hai 25 anni, lavori da quanto ne avevi 19 con un reddito netto per questi 6 anni di 100.000 mila euro +- e sei strato in grado di risparmiarne 40/50 mila magari grazie anche al fatto che vivi con i tuoi. Qui si, qui hai delle possibilità per iniziare a lavorare nel settore. In questa casistica la cosa migliore è sempre quella di trovare qualcuno, magari tra amici / famiglia o persone del tuo paese che operano in questo settore, puoi trovarne andando in ditte di costruzioni e agenzie immobiliari.
Una volta che hai trovato qualcuno che ne sa, inizia a parlarci, seguilo, chiedi e se possibile seguilo nelle sue operazioni, fallo gratis, aiutalo.
Ci possono essere varie possibilità per entrare nel settore, come per esempio proporre una società con qualcuno, potrebbe essere interessante per imprenditori edili o elettricisti fare parte di una società di questo tipo.
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Con il tempo arricchirò la discussione prendendo spunto dalle vostre domande e dai vostri suggerimenti. Fatemi sapere se vorreste approfondire qualche argomento in particolare, mi piacerebbe parlare anche del lato finanziamento ma la questione è abbastanza complessa.